ועדת הכספים בכנסת אישרה ביום 16.5.2023 את בקשת משרד האוצר לקדם במסגרת חוק ההסדרים את הקמת "קרן הארנונה" ( ועדת הכספים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק קרן הארנונה (knesset.gov.il)).
המטרה – לעודד רשויות מקומיות להנפיק יותר היתרי בניה למגורים, במטרה לצמצם את המחסור ביחידיות דיור בישראל שבין היתר גורם לעלית מחירי הדירות, וזאת על ידי תגמול קבוע לרשות ככל ואחוז הארנונה למסחר ותעסוקה מכלל הארנונה נמוכה.
היתר בניה הגדרה: אישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודת בנייה, הריסה, או כל שינוי בשימושים במקרקעין.
כללי-
א. יש לשים לב לעובדה שהיתר בניה יכול לכלול בניה של יחידת דיור אחת או בנין דירות הכולל מספר רב של דירות. כך שיתכן שברשות מקומית X יוציאו 10 היתרי בניה בשנה ל- 10 יח"ד , וברשות Y יוציאו 2 היתרי בניה בשנה לבניה של 50 יח"ד.
ב. בפועל לא כל היתר בניה, מוביל לבינוי בפועל -מכיוון שיש היתרים שהיזם מחליט לדחות את הבניה מסיבות שונות, לבטל את ההיתר.
ג. היתר בניה מונפק גם לתוספת בניה ולא רק לבניה של יח"ד חדשות ואותו יש להפחית מכלל ההיתרים בכל שיטה של חישוב (ככל ועושים שימוש בכמות ההיתרים).
שימוש במונח "כמות היתרים" לצורך מתן תמריץ להנפקת היתרי בניה לבינוי למגורים הינו שגוי!
יש לעשות שימוש במושג יחידות דיור ולא בכמות ההיתרים ,מהם יש להפחית את היתרי הריסה של יח"ד שבוצעו בפועל, תוך שכלול של סה"כ יח"ד שבניתן הסתיימה (מתוך ראיה שחלק מהיתרי הבניה לא ממומשים).
ממוצע נפשות ליח"ד
ככל וכמות הנפשות הממוצעת בכל יחידת דיור גדילה, כך גדלה גם ההוצאה הציבורית לאותה יחידת דיור.
יש רשויות מקומיות בהן בממוצע 3 נפשות ביחידת דיור, וישובים בהם יש בממוצע 6 נפשות ביחידת דיור, כך שההוצאה הציבורית ליחידת דיור בשתי הרשויות שונה.
תוספת עידוד מ"קרן הארנונה" להוצאת היתר בניה לכל יח"ד נוספת, חייבת לקחת בחשבון את ממוצע הנפשות ליח"ד ברשות.
הפרשה כספית מתוך גידול ההכנסות מארנונה עסקית–
א. בישראל מתוכננות שכונות חדשות אליהן הוצמדו שטחי תעסוקה, או שטחי תעסוקה חדשים שאושרו במטרה לצמצם את הפער הקיים בהכנסות מארנונה עסקית לנפש ברשות, כך שגריעה של אותה תוספת ארנונה למגורים תפר את האיזון שיוצר התכנון למען כלכלת הרשות.
ב. מצד שני בישובים ותיקים בהם שטחי התעסוקה המאושרים נבנו, ובהם הרשות המקומית כבר גובה את הארנונה העסקית, כך שהכנסותיה לנפש יהיו גבוהות.
שתי הדוגמאות הללו ממחישות את האפליה שהצעת המחוק לרשויות מתפתחות אל מול רשויות בהן הארנונה העסקית לנפש הנגבית בפועל גבוהה ממילא ולא צפויה לגדול בעתיד, כך שאותה רשות יכולה להעניק שירותים ברמה יותר גבוהה לתושביה.
היחס שבין שיעור הארנונה ברשות המקומית אל מול ממוצע המחיר למ"ר באזור הגיאוגרפי בו היא נמצאת.
ככל וברשות מקומית העלות למ"ר ארנונה לתעסוקה נמוך ביחס לממוצע האזורי, הרשות המקומית לא מחייבת את העסקים שבשטחה בארנונה בהתאם לפוטנציאל החיוב באופן יחסי לאזור בו היא נמצאת, ולכן כל שינוי שאמור להביא את הרשות לגבות ארנונה עסקית בהתאם למקובל באזור ,יחייב אותה באופן אוטומטי בתשלום "קנס" על הארנונה שתגבה (ככל שעלית הארנונה תאושר על ידי משרדי הפנים והאוצר), מצד שני ככל והרשות לא תעשה שינוי בגובה הארנונה העסקית, גדל הפוטנציאל שהיא תזכה למענק מקרן הארנונה הארצית.
אחוז גבית הארנונה מתוך סה"כ פוטנציאל הגביה–
א. אם רוצים להיכנס לחישוב שישקף את מאמצי הרשות לגבות ארנונה כחלק מהבסיס לקבלת החלטות שיפוי של הרשות המקומית, חובה עלינו להביא לידי ביטוי את אחוז הגביה של הארנונה העסקית ברשות אל מול פוטנציאל הגביה, כך, ככל שרשות מקומית לא גובה את הארנונה באחוזים גבוהים, יש לוודא שתבוצע הפחתה של השיפוי מקרן הארנונה ככל וזו תאושר.
ב. מצד שני יש לתגמל רשויות מקומיות שיגדילו את אחוזי הגביה של ארנונה כללית ובדגש על האנונה מעסקים, על מנת שלא להביא למצב של תמריץ שלילי להעמקת הגביה מעסקים על ידי תשלום אותו "קנס" לקרן הארנונה.
החוק והוועדות הגיאוגרפיות-
הגדרה ועדה גיאוגרפית: https://www.gov.il/he/departments/topics/geographical/govil-landing-page
א. מטרת הוועדות הגיאוגרפיות שהוקמו במשרד הפנים הינה לטפל בין היתר באיזון משאבים בין רשויות. המשמעות העיקרית הינה שהוועדה כבר מטפלת בנושא בו הקרן אמורה לטפל, ולמעשה הקמת "קרן הארנונה" מייצרת עוד מנגנון שעושה את אותה הפעולה (ואף במקביל).
ב. אבסורד נוסף נוצר ככל וועדה גיאוגרפית תמליץ להעביר מרשות א' לרשות ב' ארנונה, למעשה במקום שרשות ב' תקבל 100% מהארנונה עסקית, היא תשלם קנס " לקרן הארנונה" מהארנונה שהיא אמורה לקבל על מנת להיטיב את מצבה.
המלצה – החרגת את הכספים שיועברו לרשויות כתוצאה מהמלצות של הוועדה הגיאוגרפית מכל תחשיב שייעודו העברת כספים/ קבלת כספים של "קרן הארנונה".
נתוני ההוצאה לנפש ברשויות המקומיות בישראל
הלמ"ס פרסמה בשנת 2021 נתונים המבוססים על נתוני 2019, שמרכזים את כלל המקורות והשימושים של הכנסות והוצאות הרשויות המקומיות בישראל.
מניתוח של הנתונים עולה כי ההוצאה לתושב של הרשויות המקומיות מתקציבן השוטף עומד על למעלה מ – 8000 ₪/לתושב.
ככל וקרן הארנונה תעביר לרשות 2000 ₪ לתושב אין בכך למנוע את הגרעון במימון השירותים לתושב, אלא רק לצמצם אותו.
מצד שני, רשויות שיאלצו לגרוע מתקציבן כסף עבור קרן הארנונה, עלולות להפחית את כמות יח"ד החדשות שתאושרנה (בהטעמה) ועל ידי כך לגרום להפחתת כמות יח"ד שיבנו.
המשמעות שגם סעיף זה בחוק ההסדרים, לא אמור להביא לעידוד הרשויות לייצר יח"ד בקצב מוגבר.
סיכום-
קרן הארנונה שאושרה בוועדת הכספים, מהווה ניסיון לצמצום פערים בין הרשויות המקומיות בכל הארץ באופן שרשויות מקומיות יפרישו חלק מהגידול בארנונה עסקית לאותה קרן שתדאג לחלוקת הכספים בהתאם לקריטריונים שנקבעו.
על פי ניתוח ראשוני של המסמכים שהועברו אלי, עולה כי האוצר ככל הנראה לא לקח בחשבון פרמטרים שונים כמפורט במסמך זה, ואלו שנלקחו, גורמים לעיוות קשה של התחשיב שיביא להעברת כספים גם לרשויות חזקות כלכלית.
אם לא די בכך, עבודת הגורמים האחראים על הבינוי במדינת ישראל בשנים 2021-2022 , מוכיחה באופן חד משמעי שעבודה משותפת של כלל גורמי התכנון עם הרשויות המקומיות והוועדות לתכנון ובניה מצליחה להגדיל את כמות התחלות הבניה בצורה דרמטית (למעלה מ- 35% בין השנים 2020 ל-2021), כפי שניתן לראות בגרף מטה.
מסקנה-
ללא בחינה לעומק של כלל ההיבטים שהצגתי (וכנראה שלאחר שנחשף למרכיבי התחשיב של משרד האוצר יהיו עוד היבטים), אסור לאפשר למחוקק להיכנס לכיסי הרשויות המקומיות, בטח לא באצטלה שגויה של "צדק חלוקתי" והצורך לתמרץ את הרשויות לאשר תוכניות והיתרים לבינוי למגורים.
בברכה,
שביט מס
